Prefeitura quer ampliar altura máxima de prédios na orla de Salvador

A prefeitura de Salvador quer ampliar a verticalização da faixa litorânea. Num projeto de lei enviado à Câmara Municipal, o prefeito de Bruno Reis (União) incluiu um artigo no qual pede autorização para permitir ampliação de até 50% na altura máxima de prédios na orla de Salvador.

A proposta, enviada por Bruno Reis aos vereadores, na última quarta-feira (24), tem como ponto central a realização de adaptações de imóveis do Centro Histórico à legislação municipal sobre obras e serviços a fim de “reabilitar edificações existentes”. O projeto de lei, segundo o gestor, pretende estimular a regeneração urbana em áreas subutilizadas da cidade e “ampliar acesso à moradia para a população soteropolitana por meio de unidades interesse social e de mercado popular”.

Embora o cerne do projeto seja a regeneração de imóveis do Centro Histórico, um artigo específico pode promover mudanças na paisagem do litoral da capital. O texto pede autorização aos vereadores para ampliação de até 50% na altura máxima de prédios na orla de Salvador. Portanto, a cidade pode ter prédios acima de 75 metros na faixa litorânea, o que é proibido atualmente.

Caso este artigo do projeto seja aprovado pelos vereadores da cidade, a altura máxima de prédios na orla de Salvador pode chegar a 112 metros, com edifícios de até 35 andares.

As alterações pleiteadas pela prefeitura visam promover novas mudanças na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos). Na quarta-feira, os vereadores ignoraram recomendação do Ministério Público da Bahia (MP-BA) e aprovaram alterações na lei para retirar zonas de proteção ambiental em locais como Ilha dos Frades e no Vale Encantado, em Jaguaribe.

Altura máxima de prédios na orla de Salvador

O artigo proposto pelo Palácio Thomé de Souza promoveria mudança na legislação da Louos. Atualmente, é autorizado que a prefeitura permita superar o limite de altura de edifícios na orla, contanto que os imóveis atendam interesses de regeneração urbana e que não ultrapassem os 75 metros de altura, o que equivale a um prédio de 25 andares.

Caso a proposta seja aprovada pelos vereadores, esta determinação cai por terra, e a orla de Salvador pode ter prédios de até 112,5 metros de comprimento.

Atualmente, a lei determina, ainda, que as empreiteiras apresentem estudos garantir que as novas construções não projetem sombra na faixa de areia entre 9h e 15h.  

O projeto impacta mais de 50 km de orla, da Enseada do Cabrito, no Subúrbio Ferroviário, até Itapuã. As áreas mais afetadas, no entanto, vão da Barra até Itapuã, passando por locais como Jaguaribe, Piatã, Boca do Rio e Pituba, áreas nas quais a altura máxima dos prédios é de até 75 metros.

Na Cidade Baixa e no Subúrbio, os prédios, atualmente, podem ter entre 12 metros e 30 metros. 

Na justificativa apresentada à Câmara, Bruno Reis diz que as mudanças visam a “regeneração urbana”, com intuito, segundo ele, de “conferir utilidade e função social aos espaços degradados e subutilizados da cidade”.

O prefeito diz, também, que torna-se necessário atualizar os dispositivos da Louos que orientam este instrumento de ordenamento urbanístico. “Para que seja melhor aplicado como estímulo à implantação de empreendimentos que gerem emprego e renda aos munícipes bem como aperfeiçoadas as análises técnicas requeridas durante os processos delicenciamento pelo órgão municipal competente”, pontuou.

Mudanças na altura dos prédios da orla de Salvador

Artigo	Atualmente (Louos)	Depois (Projeto de Lei)	Mudança prática
Art. 104, §1º	Permitido flexibilizar o limite de ocupação do solo em casos especiais, até o total previsto para a zona.	Continua a flexibilização, mas só até metade do limite da zona.	Fica mais restritivo: prédios precisam deixar mais área livre no terreno.
Art. 111	• Só vale para substituir construções deterioradas. • Precisa cumprir 3 condições: melhorar espaços públicos, aproveitar melhor o lote e demolir/mudar uso. • Exige fórmula de cálculo para a taxa (contraprestação financeira). • Limite de altura: máx. 75 m.	• Vale para substituir construções velhas ou ocupar terrenos vazios/subutilizados. • Não exige mais condições específicas. • Não traz a fórmula da taxa. • Não fala em limite de 75 m.	Fica mais flexível: amplia os casos em que se pode construir prédios mais altos, mas tira limites e controles.

Mas o que diz projeto enviado à Câmara?

O texto enviado por Bruno Reis tem, de acordo com a prefeitura, objetivo principal de requalificar imóveis abandonados do Centro Histórico, por meio de mudanças nas regras de instalação de elevadores e escadas rolantes nos prédios da região.

Os projetos preveem retrofit e ampliação do acesso à moradia para a população soteropolitana por meio de unidades de interesse social e de mercado popular.

O projeto mantém a exigência mínima de elevadores em prédios com altura superior a 11 metros, aumentando para dois elevadores em edificações com mais de 20 metros, além de definir largura mínima para halls de elevadores e a intercomunicação obrigatória com escadas em todos os pavimentos.
A principal novidade é um trecho que cria uma exceção para empreendimentos no Centro Histórico de Salvador. Nesses casos, a instalação de elevadores poderá ser dispensada em reformas ou ampliações, desde que:

•    Seja tecnicamente inviável instalar o equipamento, com comprovação por parecer técnico;

•    Não haja aumento no número de pavimentos existentes;

•    O projeto seja aprovado pelos órgãos de patrimônio, garantindo a preservação das características históricas e culturais do imóvel;

•    Sejam adotadas medidas compensatórias de acessibilidade, quando técnica e funcionalmente viáveis;

•    O projeto seja destinado à produção de Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), conforme parâmetros do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU).
Este projeto faz parte de um pacote de projetos e execuções promovidas pela prefeitura no Centro Histórico.

Este projeto faz parte de um pacote de projetos e execuções promovidas pela prefeitura no Centro Histórico.

Estão em curso estudos para conceder a Praça Thomé de Souza à iniciativa privada. O negócio deve custar em torno de R$ 223 milhões, com validade estimada de 30 anos. 

O intuito da gestão Bruno Reis é modernizar a Thomé de Souza, considerada por historiadores a primeira praça do Brasil. Neste bojo, a concessionária escolhida realizará as operações do Elevador Lacerda, dos planos inclinados no entorno do Centro e do novo centro de convenções que será construído no subsolo do atual prédio que abriga a prefeitura.

A oposição na Câmara de Vereadores criticou o projeto. A líder do grupo, Aladilce Souza (PCdoB), afirmou que os parlamentares devem recorrer ao MP-BA para barrar a proposta.

Intervenções no Centro Histórico

As mudanças fazem parte de um pacote de requalificações implementado no Centro da cidade desde a gestão de ACM Neto (União), quando órgãos e secretarias municipais foram instalados no Comércio, a fim de revitalizar imóveis da região.

Na gestão Bruno Reis, a prefeitura implementou o Renova Centro, cujo intuito é promover isenções e incentivos de até R$ 500 milhões para reestruturação do Centro Histórico e do Comércio.

O prefeito indicou, ainda, o intuito de incluir na revisão da ei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos) a aplicação modelo de “hasta pública” na cidade, segundo o qual imóveis abandonados podem ser desapropriados para irem a leilão. O projeto também foi enviado nesta semana para apreciação dos vereadores.

Segundo o gestor, os compradores teriam responsabilidade de revitalizar os imóveis antigos leiloados. O objetivo, indica ele, é revitalizar prédios abandonados no Centro de Salvador.