Condomínios viraram “cidades” e pedem nova legislação, avalia especialista

A vida em condomínio, especialmente nos grandes centros urbanos, deixou de ser apenas uma questão de convivência entre vizinhos e passou a exigir estruturas de gestão cada vez mais complexas. Em entrevista ao programa Linha de Frente Jus, da TV Aratu, o Dr. Thiago Pacheco entende que Condomínios viraram “cidades” e pedem nova legislação, avalia especialista em direito condominal. 

O advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Dr.Thiago Pacheco, definiu os condomínios como verdadeiras “pequenas cidades dentro das cidades”.

Condomínios viraram “cidades” e pedem nova legislação, avalia especialista

Segundo o especialista, esse novo cenário impõe desafios jurídicos e administrativos que a legislação atual ainda não consegue acompanhar totalmente.

“Hoje, o condomínio não é empresa, nem associação. Ele tem CNPJ apenas para fins tributários e previdenciários, mas não possui personalidade jurídica plena. Isso dificulta uma série de operações simples do dia a dia”, explicou.

Um dos principais pontos debatidos na entrevista foi o Projeto de Lei 4/2025, que propõe conceder personalidade jurídica própria aos condomínios, permitindo que deixem de ser apenas entes despersonalizados.

Atualmente, essa limitação legal dificulta, por exemplo, a compra de terrenos vizinhos para ampliação de áreas comuns, construção de estacionamentos ou assinatura de contratos mais complexos.

“Se o condomínio precisa comprar um terreno ao lado para ampliar a estrutura, isso vira um problema enorme. Com personalidade jurídica, essas relações comerciais e jurídicas ficam muito mais simples e seguras”, destacou Pacheco.

Na prática, a mudança permitiria que o condomínio tivesse mais autonomia para gerir seus ativos, investir em melhorias e profissionalizar ainda mais sua administração.

Airbnb: locação ou atividade empresarial?

Outro tema que gera conflitos frequentes é o uso de apartamentos para aluguel por plataformas digitais, como o Airbnb. De acordo com o advogado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que esse tipo de atividade não é locação residencial, mas sim hospedagem, o que muda completamente sua natureza jurídica.

“Hospedagem não é atividade residencial, é atividade empresarial. Se a convenção do condomínio define finalidade residencial, essa prática só poderia ocorrer com autorização em assembleia”, explicou.

O projeto de lei em discussão no Congresso pretende tornar essa proibição expressa na legislação, permitindo a atividade apenas quando houver autorização clara na convenção do condomínio.

Além do conflito jurídico, Pacheco alertou para os efeitos sociais e econômicos da expansão descontrolada da locação por temporada, especialmente em áreas turísticas.

“Muitas pessoas já estão comprando imóveis apenas para alugar por curta temporada. Isso gera inflação imobiliária e pode expulsar moradores das regiões centrais. Cidades como Barcelona já enfrentam esse problema e adotaram restrições”, afirmou.

Segundo o advogado, o consumo do turista é diferente do consumo do morador, o que também afeta o comércio local e a dinâmica dos bairros.

Condomínios devem agir em casos de violência doméstica

Na entrevista, Dr. Thiago Pacheco explicou sobre a responsabilidade legal do condomínio diante de casos de violência contra a mulher. Para Pacheco, a ideia de que briga de casal é assunto privado já não se sustenta diante da legislação atual.

“O condomínio tem função social. Em briga de marido e mulher, o condomínio mete, sim, a colher. O síndico é obrigado a comunicar às autoridades quando houver indícios de violência”, afirmou.

A lei também determina que os condomínios mantenham cartazes informativos com telefones de denúncia, como 180 e 190, algo que, segundo o especialista, ainda é negligenciado por muitos prédios. O descumprimento pode gerar multas elevadas e outras penalidades.

Além da violência doméstica, o advogado alertou que o síndico pode ser responsabilizado por omissão em situações de risco, incluindo problemas de segurança, agressões e até maus-tratos a animais.

“A responsabilidade do síndico hoje é muito ampla. Ele pode responder civil e criminalmente se deixar de agir quando deveria”, concluiu.